La licencia de obras es un requisito fundamental para llevar a cabo cualquier reforma o construcción de gran envergadura en un hogar. Sin embargo, la mayoría de personas desconoce los trámites que se deben seguir para obtenerla o los plazos de los que se dispone. Por ello, en este artículo detallamos los aspectos más importantes de este tipo de procedimiento para evitar futuras sanciones o reclamaciones.
¿Qué es una licencia de obras?
Este tipo de licencia es una comunicación, por parte del ayuntamiento, de que la obra cumple con la normativa del CTE (Código Técnico de Edificación), por lo que se autoriza a llevarla a cabo. Tal y como ya hemos explicado anteriormente, es obligatorio disponer de ella, ya que, de no ser así, las cargas legales irían contra el propietario del inmueble y la persona que ejecutara la obra.
Asimismo, este documento se obtiene ante el ayuntamiento al que pertenece el lugar donde se va a desarrollar la obra. De igual manera, cada entidad municipal tiene distintos requerimientos, por lo que conviene consultar a un experto en cada caso. Más adelante, daremos a conocer exactamente cuáles son los pasos que hay que seguir para su expedición.
Por otro lado, existe una alternativa a la licencia: la comunicación previa. Es una vía por la que se informa a la autoridad de los planes, la obra en sí y otros aspectos fundamentales. Sin embargo, la elección no está en manos del solicitante, sino de cada ayuntamiento, tal y como mostraremos a lo largo de este artículo.
Tipos de licencia
Actualmente, podemos distinguir dos tipos de licencia: las de obra menor y la de obra mayor. Se diferencian, principalmente, por el volumen de la construcción que va a realizarse.
Licencia de obra menor
Es un documento expedido para obras que no impliquen modificaciones estructurales. Este tipo de trabajos suelen ser de reducido precio y sencillos a nivel técnico. Asimismo, esta licencia no impone límites en cuanto a si la obra va a desarrollarse en el interior o exterior de la instalación, o si se trata de una vivienda o local comercial.
De la misma forma, esta licencia dispone de menos requerimientos, ya que no necesita un proyecto firmado ni la supervisión (o labor) de arquitectos o cualquier otro tipo de profesionales.
Estos son algunos de los casos en los que una actuación tendrá carácter de obra menor:
- Reforma interior y parcial con modificación de los tabiques pero no de la estructura.
- Renovación de elementos de fontanería, calefacción, saneamiento y electricidad.
- Reparación, modificación, sustitución o renovación de techos, paredes, escayolas o suelos.
No entran dentro de esta categoría (ni en la de obra mayor) y, por tanto, no necesitan licencia, las siguientes: sustitución de red eléctrica interna, pintura interior, sustitución de alicatados, reparación del suministro interno de agua y lijado de suelos de parquet, entre otros. No obstante, si afectan al edificio, se deben poner en conocimiento de la comunidad de vecinos.
Licencia de obra mayor
Por el contrario, el permiso de obra mayor es imprescindible para labores de construcción (o reforma) que impliquen la modificación de los elementos estructurales del inmueble. Debido a su complejidad, se requiere la existencia de un proyecto técnico aprobado por el Colegio Oficial, así como de la intervención de profesionales.
Se incluyen en este caso las construcciones de nuevas viviendas, así como otros supuestos que mostramos en esta lista de ejemplos:
- Adaptación del uso de una instalación (por ejemplo, transformación de un hogar en local comercial).
- Ampliación de altura o volumen.
- Rehabilitación total o parcial.
- Creación o eliminación de tabiques.
- Reforma de la fachada o terraza de un edificio.
Del mismo modo, aunque no se trate de un cambio en la estructura, las tareas que se lleven a cabo sobre esta (como la protección contra incendios) también están incluidos en estos supuestos. No obstante, cada ayuntamiento expone sus condiciones en el Plan General de Ordenación Urbanística, por lo que conviene preguntar.
¿Cómo solicitar la licencia?
En esta sección detallaremos cómo obtener el certificado, aunque es importante mencionar que esta información tiene carácter general, ya que cada consistorio tiene su propio reglamento.
Licencia para obra menor
Este procedimiento debe hacerse ante el ayuntamiento, concretamente en la Concejalía de Urbanismo. La modalidad dependerá de cada localidad, ya que cada vez son más las administraciones que priorizan la tramitación telemática.
Primeramente, hay que pedir una resolución previa de documentación, en la que se detallan los certificados que hay que presentar. Generalmente, suelen exigirse los siguientes:
- Informe técnico y jurídico firmado por un profesional.
- Certificado que demuestre haber abonado las tasas y tributos.
- Presupuesto detallado firmado por todos los gremios que intervengan, que debe incluir mano de obra y materiales.
- Memoria de obras y planos que exponga el estado actual y el de después de la reforma.
- Autorización de la Policía Municipal, en caso de que se vaya a ocupar la calzada.
Posteriormente, llegará la fase de la resolución municipal, en la que se comunicará si el proyecto obtiene la aprobación del consistorio o su denegación. En caso de que haya sido aceptado, se concederá la licencia según los trámites pertinentes.
Licencia de obra mayor
Al igual que en el caso anterior, este procedimiento se realiza ante el ayuntamiento. En primer lugar, se debe contar con un arquitecto que prepare la documentación necesaria:
- Plano topográfico.
- Presupuesto fijado según unidades de obra.
- Planos acotados.
- Proyecto que disponga de una memoria justificativa y descriptiva.
Acto seguido, el arquitecto hará llegar esta documentación al Colegio de Arquitectos y se abonará una tasa que se calcula en función del presupuesto de ejecución de la obra y el porcentaje de impuestos que haya fijado la administración municipal. Después, se presentará la documentación en el ayuntamiento.
El plazo para obtener la licencia es de uno a tres meses. Durante este tiempo, los técnicos revisarán el proyecto para constatar que no hay ningún riesgo y que todo se ajusta a las condiciones municipales. Asimismo, podrán solicitar documentación o información adicional.
Otros documentos que se piden, de forma general, suelen ser:
- Justificante de pago de las tasas municipales.
- Pliego de condiciones.
- Estudio de la gestión de residuos.
- Memoria explicativa y planos de prevención de incendios.
- Duración prevista de las obras.
- Fecha de inicio de la actuación tras haber obtenido la aprobación municipal.
¿Cuál es la vigencia de la licencia?
De acuerdo con la ley, las licencias tienen carácter temporal. Es decir, la autoridad que las expide fija un plazo máximo para terminar la obra. De este modo, se intenta evitar que las obras se queden paralizadas por la falta de financiación, con el consiguiente efecto negativo en la imagen del municipio (degradación del paisaje).
Asimismo, conviene aclarar que el plazo para finalizar las obras suele ser de 3 años. De la misma forma, los trabajos no pueden estar paralizados durante más de seis meses, ya que, de ser así, se anularía la licencia de manera inmediata.
De igual modo, es posible pedir prórrogas para terminar la actuación siempre y cuando no se haya aprobado ninguna normativa municipal que impida seguir realizándola.
En caso de que se haya acabado el plazo y la obra no haya finalizado, el consistorio procederá a imponer una penalización mediante la apertura de un expediente de caducidad de la licencia. Esto puede evitarse si se acredita que las obras van a concluir en un plazo no demasiado largo.
¿Cuánto dura la ampliación de plazo?
La duración de la prórroga tiene un valor distinto dependiendo de la Comunidad Autónoma, pero suele ser de 1 año. Otras comunidades no establecen una cantidad fija, pero no puede ser superior al plazo que tenía la obra en su totalidad (antes de pedir la prórroga). Por ejemplo, si plazo inicial es de 3 años, las prórrogas no pueden superar esa cantidad.
De igual modo, hay dos fechas fundamentales. Por un lado, la fecha de prescripción de la licencia es el límite máximo para finalizar las obras. A partir de ese día, la licencia dejará de estar vigente. Por otro, la fecha de caducidad puede no estar presente, así que el documento no habrá caducado hasta que el ayuntamiento no diga lo contrario.
Otras condiciones que se deben tener en cuenta
De manera adicional, la obtención y posesión de este procedimiento está sujeta a una serie de condiciones que no debemos olvidar.
¿Quién la solicita?
El reglamento indica que el solicitante debe ser siempre el propietario del inmueble o, en caso de alquiler, el inquilino. La mayoría de veces, es el arquitecto el que se encarga de hacer el trámite, pero siempre en nombre de la persona que solicitará la licencia ante las autoridades correspondientes, que es quien pagará las tasas.
¿Cuánto cuesta?
El coste dependerá, en todos los casos, del municipio en el que se desarrollen la obras, la Comunidad Autónoma y de otras particularidades del proyecto (su envergadura, el tipo, la modificación, etc.), pero se puede trazar un coste medio:
- La licencia de obra menor supone, aproximadamente, entre un 3 y un 5 % del presupuesto total de la obra (sin IVA).
- Por su parte, las obras mayores requieren entre un 2 y un 3 % del presupuesto.
¿Puede el ayuntamiento realizar una inspección?
Las autoridades municipales, a través de la Policía Local, pueden visitar la obra para comprobar que se esté realizando lo indicado en el proyecto presentado para obtener la autorización. Para ello, elaboran planes de inspección en los que se deben exponer los trabajos que se están llevando a cabo y los previstos.
Penalizaciones en caso de no contar con licencia de obra
Teniendo en cuenta la obligatoriedad de disponer de licencia para obras mayores (más adelante daremos a conocer por qué no siempre es así en el caso de las menores), tanto el propietario o el inquilino del inmueble como quien esté realizando las actuaciones se enfrentan a distintas consecuencias.
A nivel administrativo, la denuncia la interpondrá el ayuntamiento. Se calificará como infracción leve, lo que conlleva una multa de entre 300 y 6000 euros, alcanzando, como mínimo, el 2 % del valor total de la obra. Asimismo, esta sanción urbanística prescribe un año después del día posterior a que se haga firme.
Teniendo en cuenta esto, claro está que no merece la pena hacer una obra sin licencia. Además de estar prohibido, el coste de la multa es mucho más alto que el de solicitar licencia de obras.
¿Cuándo no es necesaria la licencia de obras?
Tal y como ya hemos adelantado en la sección anterior, la licencia puede no ser necesaria cuando se trate de obras menores. No obstante, esto solo sucede en los municipios que expresamente lo hayan estipulado.
Hay que tener en cuenta que el hecho de no pedir autorización (licencia) no significa que no se deba comunicar la intención de realizar la obra. Es decir, hay casos en los que no hará falta pedir permiso a las autoridades, pero sí informarles de la obra que va a llevarse a cabo.
Como ejemplo, en Zaragoza es necesario informar al ayuntamiento incluso para pintar la casa. En contraste, Madrid exime de comunicación varias obras de pequeña envergadura, como los alicatados, ensayados, soldados o la sustitución de instalaciones que estaban ya presentes.
De igual manera, algunas ciudades, como Marbella, permiten hacer la obra menor sin permiso, siempre y cuando el presupuesto no supere los 10 000 euros.
Por otro lado, una de las ciudades más permisivas es Santa Cruz de Tenerife, que recientemente ha eliminado la distinción entre obra mayor y obra menor. De este modo, han elaborado un listado detallando las obras que requieren la expedición de una licencia y los que se reducen a la comunicación previa.
En definitiva, la licencia de obras es fundamental en la mayoría de los casos para cualquier actuación de gran calado en el hogar o local comercial. Además, es conveniente prestar gran atención al presupuesto y los plazos de ejecución. Como en todo, disponer de los permisos adecuados y haber realizado las comunicaciones pertinentes permitirá que la obra se lleve a cabo sin ningún contratiempo que suponga su paralización.
