¿Te has preguntado alguna vez cuánto cuesta el metro cuadrado de un chalé de nueva construcción en España? ¿Y reformar una casa antigua de arriba abajo para convertirla en el hogar de tus sueños? ¿Te costaría mucho ampliar tu vivienda actual? ¿Qué será más caro: comprar una vivienda llave en mano o construirla por tu cuenta poco a poco?
Podríamos decirte que no hay respuestas simples para estas preguntas. Y así es. No obstante, a continuación encontrarás un resumen de los costes que debes tener en cuenta antes de decidirte por una u otra opción. Conocerlos te permitirá elaborar un presupuesto realista, sea cual sea tu idea. Además, evitarás riesgos innecesarios que, en un momento dado, puedan dar al traste con tu proyecto.
Como verás, hemos tenido en cuenta el precio del metro cuadrado en nueva construcción tanto para compradores llave en mano como para autopromotores.
El coste del metro cuadrado en nueva construcción terminada
Cuando hablamos del coste de construir una vivienda nueva, nos referimos al precio del metro cuadrado construido, incluidas todas las licencias e impuestos relacionados. Las partidas a tener en cuenta son: el presupuesto de ejecución material, el presupuesto de contrata, los honorarios técnicos, la licencia municipal, la escritura por obra nueva, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, el alta de suministros y la limpieza de obra. Además, no debes olvidarte de los gastos financieros, en caso de que necesites financiación. Y, por supuesto, los costes derivados de la decoración y el amueblado de la vivienda.
Presupuesto de ejecución material
Este monto incluye la suma de cada una de las partidas especificadas en el proyecto. Variará en función de los materiales empleados, el tipo de acabados, la complejidad del proyecto, las características del terreno donde se construye, la empresa constructora, etc. Y, por supuesto, de la superficie total, tanto la destinada a la vivienda como a la urbanización, ya sea pública o privada.
Se calcula que una vivienda unifamiliar estándar puede tener un presupuesto de ejecución material que va de los 750 € a los 900 € el metro cuadrado construido. Si optamos por materiales de calidad superior o si el terreno presenta dificultades orográficas para la construcción, el precio se verá incrementado.
Presupuesto de contrata
Esta partida hace referencia a los gastos y beneficios de la constructora. Partiendo de los planos y las mediciones descritas en el proyecto elaborado por el estudio de arquitectos, la empresa que se va a encargar de la construcción de la vivienda hace una estimación de los gastos generales y los beneficios que va a obtener. En total, puedes calcular que el presupuesto de contrata se situará en torno al 19 o 20 % por encima del presupuesto de ejecución material.
¿Y qué es lo que incluye? Pues desde la cimentación y la colocación de la estructura hasta el levantamiento de los tabiques que separarán las habitaciones y los revestimientos de suelos y paredes, incluida la fachada. Además, se encargarán de colocar las puertas y ventanas (con sus marcos), así como los armarios empotrados y la chimenea. También se incluye la colocación del tejado y los aislamientos, así como la instalación eléctrica, de fontanería, de antenas, de telefonía, etc.
Al presupuesto de contrata hay que sumarle un 10 % de IVA.
Lo barato sale caro
Esta es una máxima que se puede aplicar a cualquier aspecto de la vida y más aún cuando hablamos de una vivienda de nueva construcción. La estructura de la misma es de vital importancia y será la que determine su calidad. No conviene, pues, escatimar recursos aquí.
La madera, el acero y el hormigón son los materiales más empleados para realizar la estructura de este tipo de edificaciones. La madera es, sin duda, la opción más cara (entre 185 y 200 € el metro cuadrado), pero también la que mejor aislamiento térmico ofrece. Además, puede dejarse la estructura a la vista (es decir, sin revestimiento), pues es un material con un alto valor estético. Consulta con tu constructor antes de tomar una decisión, ya que puede resultar una solución interesante.
Por lo que se refiere al hormigón, su principal virtud es la resistencia. El precio del metro cuadrado ronda los 125 o 140 €.
El acero, por su parte, es el material más económico. Aparte del precio (de 90 a 100 € el metro cuadrado), se coloca con mayor facilidad y rapidez que los otros, lo que también abarata costes.
Ten todo esto en cuenta al valorar los materiales para la estructura de tu casa. Y recuerda que esta incluye los cimientos, las vigas y los pilares, además de los forjados. Una estructura en nueva construcción viene a salir por entre 300 y 400 € el metro cuadrado.
Gastos en honorarios técnicos
Aquí debes tener en cuenta los estudios del terreno, el proyecto básico y de ejecución y la dirección de obra.
Los estudios del terreno son de dos tipos: topográfico y geotécnico. El estudio topográfico es como un plano exacto de la parcela y cuesta de 250 a 400 €. El geotécnico describe la composición del terreno y es imprescindible para definir el tipo de cimientos que se van a necesitar; cuesta entre 650 y 800 €.
El arquitecto redactará un proyecto básico y de ejecución. Viene a costar alrededor del 5 % del presupuesto de ejecución material, aunque puede variar en función de la complejidad del proyecto y la superficie de la vivienda. De hecho, no es extraño que suba hasta el 15 %.
Por lo que se refiere a la dirección de obra, debes tener en cuenta los honorarios del director de obra, el director de ejecución y el coordinador de salud y seguridad laboral. Suelen ser el equivalente al 2 o 3 % del presupuesto de ejecución material, a lo que hay que añadirle el 21 % en concepto de IVA.
Licencias municipales
Aunque no hay una única normativa y cada ayuntamiento aplica distintos tipos impositivos y por conceptos diferentes, lo habitual es que cada nueva construcción lleve aparejado el pago de algún impuesto. La licencia urbanística, por ejemplo, está destinada a controlar que los nuevos edificios cumplan con la normativa municipal y supone un 1 o un 2 % del presupuesto de ejecución material. La licencia de obra, por su parte, es necesaria para poder empezar a construir y equivale al 4 % de dicho presupuesto. Además, para obtenerla, a menudo hay que depositar una fianza en concepto de gestión de residuos.
Otros gastos
Por desgracia, la finalización de la obra no significa que los gastos hayan terminado. Una vez finalizada la construcción de la edificación, hay que escriturarla ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Ambos conceptos sumarán otro medio punto porcentual del valor del inmueble.
También el ayuntamiento debe comprobar que la obra se ha realizado según el proyecto presentado. Si todo está en orden, emitirá la licencia de primera ocupación, que lleva asociada una tasa. Esta puede ser mayor o menor según si el coste final ha subido o bajado con respecto al proyecto original. La comunidad autónoma, por su parte, emitirá una cédula de habitabilidad si la casa reúne las condiciones de habitabilidad exigidas.
También hay que contar con una cantidad para dar de alta suministros como el agua, el gas, la electricidad y las telecomunicaciones. Calcula unos 200 € por cada uno.
Por último, aunque no menos importante, la casa suele necesitar una buena limpieza al terminar la obra. Las empresas especializadas suelen cobrar entre 12 y 15 € por persona y hora.
Gastos financieros
Si necesitas recurrir a un préstamo hipotecario sobre la casa, deberás añadir a los gastos de tasación (alrededor de 300 €), los de registro y notaría, el impuesto de actos jurídicos documentados y la comisión de apertura. En total, un 1 o 2 % de la responsabilidad hipotecaria. Además, por supuesto, de los intereses del préstamo.
Nueva construcción a precio de coste
Construirnos nuestra propia casa, es decir, hacer lo que se denomina una autopromoción es una buena manera de abaratar costes. Si hacemos bien las cuentas, nos ahorraremos el beneficio que se llevaría el promotor más los costes asociados a la comercialización de la vivienda.
Pero hay costes que son inevitables: la compra del terreno, los impuestos asociados a la edificación, los honorarios de los técnicos, los materiales, etc. Vamos a verlos desglosados.
El coste de la parcela
El valor del solar se calcula de manera residual. Es decir, hay que hacer una estimación del valor de mercado de nuestra vivienda una vez construida. A este precio, hay que restarle los gastos de construcción y eso nos daría el precio máximo que deberíamos estar dispuestos a pagar por el terreno. Siempre teniendo en cuenta que la parcela que nos interesa puede estar sujeta a cargas urbanísticas (por ejemplo, por una recalificación).
Por otra parte, hay que tener en cuenta el pago de impuestos asociados a la compra de un terreno edificable. En España, puede ser a través del IVA o del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). El primero es del 20 % y el segundo, del 7 %. Sin embargo, el pago del IVA solo es necesario en caso de comprar un solar ya urbanizado, de modo que se puede empezar a edificar con solo obtener la licencia de obras.
Finalmente, hay que añadir los honorarios del notario y el registrador, además del 1 % en concepto de actos jurídicos documentados. Todo ello es necesario para poder inscribir el terreno.
La ejecución material de la obra
Este gasto engloba el coste de los materiales y de la mano de obra de los profesionales involucrados. El precio final variará en función de los metros cuadrados que ocupará nuestra vivienda, pero también de la calidad de los materiales elegidos y de la complejidad del proyecto.
Por ejemplo, no es lo mismo construir en una zona geográfica que hacerlo en otra. El transporte de los materiales de construcción puede variar según si se trata de grandes piezas prefabricadas o de si los accesos son más o menos complicados.
El año pasado, los gastos de construcción oscilaron entre los 614 € el metro cuadrado en Cuenca y los 1250 € de las Islas Baleares.
El proyecto
Los honorarios de los arquitectos son libres, pero suelen estar condicionados por la superficie de la vivienda a construir, así como por la complejidad del proyecto. Tomemos como ejemplo una vivienda unifamiliar de 150 metros cuadrados, que se considera un tamaño estándar para una familia española media. El arquitecto cobraría en torno a un 6 % sobre el proyecto de ejecución y el director de obra, alrededor de un 5,2 %. En total, no menos del 11 %.
Impuestos municipales
Antes de empezar a construir, debemos obtener una serie de permisos municipales: licencia de obra, ocupación de la vía pública e instalación de la caseta de obras, vallas o grúas. Además, muchos consistorios obligan a pagar tasas por otros conceptos, tales como la gestión de residuos. Estas cargas impositivas pueden oscilar entre el 4 % y el 9 % del proyecto de ejecución.
El IVA
La autopromoción no está exenta del pago del IVA. En España, no se considera una actividad empresarial. Al contrario, Hacienda considera que el autopromotor es el consumidor final de su propia vivienda, por lo que tiene que soportar todo el impuesto. Es decir, no puede deducirse el IVA abonado a los distintos intervinientes.
En detalle los tipos impositivos que nos afectan son el 21 % de IVA al escriturar el terreno (si lo compramos ya urbanizado), el 21 % que deberemos pagar al arquitecto y el 10 % al constructor por sus respectivos honorarios profesionales.
Ahora ya sabes cuánto cuesta el metro cuadrado de nueva construcción de vivienda en España en términos generales. Si haces cuentas, una vivienda unifamiliar de dos plantas y 120 metros cuadrados con materiales de calidad media-alta te costaría en torno a 140 000 €. Pero ¿es esa la casa de tus sueños? ¿Cuánto te costaría a ti hacer tu sueño realidad?
