A la hora de comprar una vivienda hay dos opciones: comprarla nueva o decantarse por una más económica, pero que necesita una reforma. También es una buena idea adquirir una que no es nueva y después reformarla a nuestro gusto. Lo mejor es hacer números y, si el precio de la vivienda más la reforma es más económico y se dispone de tiempo, decantarse por la reforma. Aquí te ofrecemos una pequeña guía orientativa con cuánto cuesta reformar una casa de 150 metros cuadrados y el tiempo que se tarda en hacerla, y así facilitar esta decisión
Cómo se calcula un presupuesto para reformas
En primer lugar, el coste depende de los metros cuadrados que tiene la vivienda. Por eso tomamos como referencia 150 metros, pero si la casa es más grande o pequeña, puede variar bastante.
En segundo lugar, el precio final también dependerá de los materiales y de su calidad. Para este presupuesto hemos escogido calidades medias. Si puedes permitirte un poco más, quizá puedas obtener una calidad superior, pero si decides bajar el precio puede que en algunos años tengas que volver a hacer alguna reparación. Para obtener un presupuesto de los precios de ventanas y puertas, es posible contactarnos a través de la sección de «Contacto» de nuestra web.
Y, por supuesto, influye la cantidad de aspectos que se deseen modificar con la reforma. No es lo mismo cambiar solo los suelos, muebles de cocina y de baño que también el tendido eléctrico y las tuberías, que exigen trabajos mayores.
Así, podemos concluir que también influye el tipo de reforma, ¿se trata de una reforma integral o solo unas mejoras? Incluso dentro de las reformas integrales existen varios tipos, y muchas empresas cuentan con diferentes ofertas. Infórmate siempre bien de lo que incluye cada una de estas ofertas. Generalmente, si la reforma consiste en en unas obras integrales, como suele ocurrir en las casas de pueblo, es más fácil obtener un presupuesto ajustado al máximo.
Consideraciones previas para calcular el presupuesto de reformas de una casa
No todas las estancias de la casa cuestan lo mismo de reformar. La cocina suele ser el espacio más caro de reformar, seguido del baño. Se debe a que en estos espacios se requieren modificar instalaciones costosas (fontanería y electricidad) y además instalar mobiliario que no es nada económico, pero vale la pena que tengan un mínimo de calidad y unos buenos acabados.
¿Cómo influyen el salón, los dormitorios y otras estancias en el presupuesto final? Normalmente, no tanto, pero sí pueden tener un peso considerable, sobre todo cuando se agrandan o dividen.
Y, para terminar, pequeños detalles como la calidad de los materiales, el tipo de acabados o el fabricante y la modalidad de los muebles pueden introducir variaciones sustanciales en el presupuesto. Recomendamos tener todo esto en cuenta para calcular la inversión que supondrá la reforma. Gracias a que vamos a dar unas estimaciones desglosadas, es posible modificar la parte del presupuesto que incluye esta variable.
Antigüedad del inmueble
Cuanto más tiempo haya pasado desde que se construyó la casa, más fácilmente se podrán identificar las reformas que será necesario llevar a cabo y así frenar el deterioro de la vivienda.
Algunas casas tienen un alto valor arquitectónico por ser antiguas. En este caso, recomendamos consultar a un profesional que asesore sobre el procedimiento de la reforma. Esto permitirá que la vivienda no pierda valor.
Por otra parte, es necesario conocer con exactitud las condiciones en las que está la casa antes de realizar una reforma, fijándose en factores como la antigüedad del inmueble, los materiales o el diseño y reestructuración. Esto permitirá calcular un presupuesto con más exactitud.
Cuánto cuesta reformar una casa de 150 metros cuadrados
Como hemos señalado, basaremos el presupuesto en materiales de calidad media, que son los más frecuentes, para que el presupuesto tenga la mejor relación calidad-precio. También queremos señalar que son precios orientativos del mercado. Las empresas son libres de fijar los precios que quieran, pero generalmente operan con estos precios para ajustarse a la competencia.
Licencia de obras
Las tasas de la licencia suelen ser aproximadamente un 3 % del presupuesto destinado para el material de la reforma de la casa. A este precio se deberá añadir el 3 % de los impuestos. Además, es necesario pagar un arquitecto que elabore los planos de la nueva vivienda para que sea viable construir.
Podemos estimar que para una casa de 150 metros cuadrados y material de reforma calidad media, la licencia de obra costaría aproximadamente 1200 euros.
Es posible que este resultado sea menor, pero también hay reformas que que precisan una licencia de obra mayor, por ejemplo, para unificar espacios, reformas estructurales que afectan a paredes maestras o pilares que unen dos plantas.
Por tanto, también se puede hacer algo para bajar el precio de la licencia de obras: actualmente hay subvenciones para mejoras del hogar o restauraciones y tarifas rebajadas y concesiones de IVA para reformar viviendas vacías. Lo mejor es informarse antes de llevar a cabo la reforma.
Precio: 1200 €
El plano del arquitecto o aparejador
Antes los arquitectos consultaban complicadas tablas de baremos (estipuladas por los Colegios Profesionales) para dar el precio de los planos, pero ahora los honorarios de los arquitectos son libres y por eso cada uno puede decidir su propio precio y presupuesto. Ahora, cada arquitecto fija su propio precio para rentabilizar los costes de ofrecer el servicio. Recomendamos consultar varios arquitectos. Seguro que se obtendrán precios muy dispares. Se debe a que cada arquitecto otorga diferente valor de sus productos o servicio.
La liberalización de tarifas otorga libertad a cada técnico para establecer dónde se encuentra el valor de su producto o servicio y desligarse de una especie de tabla rasa impuesta.
El precio de un proyecto de reforma dependerá mucho de en qué partes consta. Y también de si se trata de un proyecto de obra menor, de obra mayor o bien un comunicado rápido.
Los servicios especializados del ayuntamiento nos especificarán la documentación a aportar. En la sección de preguntas frecuentes de las páginas web de muchos municipios ya figura colgada esta información. Muchas veces, también es posible encontrar los formularios de solicitud de la licencia correspondiente.
Se puede averiguar un precio aproximado del proyecto de una reforma calculando el porcentaje respecto al Precio de Ejecución Material (PEM), que suele estar entre el 5 % y el 10 %.
El proyecto de obras suele incluir:
- Toma de medidas en obra: presupuesto desglosado por partidas y con memoria de calidades de los materiales, y también referencias y modelos de todos los materiales y elementos decorativos. (Precio: 80 €)
- Tomas de medida en obra y croquización de la vivienda: Se realiza un croquis de la casa, después de tomar todas las medidas que hacen falta. Después de esto, se levantará un plano de estado actual a escala 1/50 acotado. (Precio: 110 €)
- Planos reformados: Son los planos de cómo quedará la vivienda. Se representará sobre un plano de escala 1/50 la nueva distribución de la vivienda, incluyendo la propuesta de distribución del mobiliario y dos infografías fotorrealistas. También se llevan a cabo planos de instalaciones de electricidad, fontanería y calefacción. Estos planos pueden tener detalles como la planta y alzados, emplazamiento, detalles de la construcción, cálculos, etc. (Precio: 200 €)
- Otros planos de instalaciones, en caso de ser necesarios, a 50,00 euros por unidad.
- Memoria del proyecto
- Estudio de Seguridad y Salud
El precio mínimo de los planos y la memoria suele ser de 1000 € + IVA. También se lleva a cabo un Estudio de Seguridad y Salud, normalmente llevado a cabo por un arquitecto técnico, y se cobra por separado, lo que exige sumar, como media, un precio de 300 a 400 € + IVA.
También se ha de tener en cuenta si la reforma integral afecta o no a elementos estructurales. Si las afecta, el presupuesto del proyecto se encarecerá considerablemente, entre otros, porque ha de acompañarse de cálculos estructurales bastante complejos.
Precio: 6000 €
Trabajos previos a la reforma de la casa
Estos trabajos son los relacionados con la protección de zonas delicadas como pasillos, zonas de jardín si son de paso, etc. Pueden ser necesarios para proteger la vivienda del transporte de materiales pesados y la suciedad que generan las obras. Esto incluye tapado de suelos, paredes, colocación de protecciones, etc.
No hay que olvidar proteger también objetos como muebles que se desea que queden en la casa.
Precio: 300 € aprox.
Demoliciones
Pueden ser necesarias para despejar la casa, especialmente si la casa es antigua, donde puede ser necesario derrumbar ciertas zonas, para así quitar viejas instalaciones de electricidad y fontanería. Quitar los suelos, puertas, ventanas, sanitarios, muebles, etc., también entra en esta categoría. La empresa de reformas pagará las tasas al vertedero autorizado donde se tirarán los escombros de la demolición, así que se encontrará incluida en el precio.
Precio: 3300 € aprox.
Revestimientos cerámicos (azulejos)
Para renovar las paredes del baño y la cocina, además del pavimento de toda la casa, será necesario un revestimiento cerámico. Se tendrán en cuenta las calidades, el diseño y la extensión que se desee cubrir, por eso es muy importante conocer los metros cuadrados de la parte que se desea revestir.
Solo la instalación del suelo para una casa de 150 metros cuesta 5300€ de media. Así, si solo se va a hacer esta reforma o, por el contrario, se van a reformar el baño y la cocina, pero no el suelo del resto de la casa, se puede adaptar la cifra que damos. También hay que tener en cuenta que el precio de los suelos varía mucho según el tipo de suelo elegido.
Los suelos más utilizados son los siguientes:
- Cerámicos: los más frecuentes son de gres, ya que tiene una gran resistencia y durabilidad. Por eso suele ser el suelo por defecto en las nuevas viviendas que se adquieren. De ellos destaca el gres rectificado, caracterizado por tener sus ángulos perfectamente cortados en 90 ºC, para que cada pieza encaje perfectamente.
- Piedra natural: no es tan frecuente porque su precio es mayor, pero también tiene mucha mejor calidad, lo cual depende del tipo de piedra y su disponibilidad.
- Madera: los más tradicionales y naturales son la tarima y el parqué, de precio también mayor que el suelo de gres. Pero actualmente está muy de moda el suelo laminado, que es de madera con revestimiento vinílico o de otros plásticos, y las nuevas técnicas hacen que sean cada vez más parecidos a la madera natural.
En cuanto al alicatado de las paredes, los azulejos esmaltados en blanco son aquellos de precios más económicos. Según los diseños el precio aumentará.
Nosotros hemos tomado como referencia los precios medios de los azulejos para las paredes y hemos considerado el revestimiento de todo el suelo de la vivienda y las paredes del baño o baños y la cocina. Si se escogen otros suelos, el presupuesto será ligeramente superior. Incluimos también los costes de instalación.
Precio: 7200 € aprox.
Trabajos de albañilería
Se refiere a las obras de albañilería, que realizan: albañiles, alicatadores, yeseros (trabajos de pladur y escayola, etc.). Es lo que requiere los mayores gastos, ya que supone un gasto en personal, trabajo y materiales considerables. Lo más costoso de este presupuesto son el pladur y los ladrillos. Destacan los falsos techos, que por sí solos ya cuestan 3000 €.
Además, hay que tener en cuenta estos otros gastos que se incluyen en los trabajos de albañilería:
- Solados y alicatados
- Construcción de los tabiques y los falsos techos
- Cambio de los premarcos de las puertas
- Remates y otros detalles imprevistos
- Yesos y enfoscados de techos y paredes
- Escayola
Precio: 8400 € aprox.
Carpintería exterior metálica
Estos trabajos normalmente no los realiza la empresa de reforma, sino que hay que consultar a un profesional de la carpintería metálica, quien elaborará un presupuesto y se encargará de la ejecución.
Este presupuesto depende, entre otros, de los cerramientos exteriores, que son variados. Hay que elegir entre estos aspectos:
- Medidas
- Colores
- Materiales (aluminio, PVC, hierro forjado, etc.)
- Tipo de ventanas (abatibles, correderas u oscilobatientes)
- Persianas
- Tipo de cristales para las ventanas (bajomisivos o acústicos, de rotura térmica, etc.)
La calidad en estos elementos pueden ser crucial para determinar el aislamiento óptimo y acústico de la casa. Esto depende del marco y del vidrio. Las más aislantes y, por tanto, las más caras tienen marcos con rotura de puente térmico o incorporan un acristalamiento doble. En nuestro presupuesto hemos optado por ventanas estándar, pero con vidrio y marcos de PVC de calidad.
Precio: 7000 € aprox.
Carpintería interior y exterior de madera
Es posible que, si ya nos hemos decantado por otros materiales como cerámica, albañilería, etc., el gasto en madera sea mínimo. Sin embargo, vamos a incluirlo, porque en las casas rústicas o en pueblos es habitual contar con carpintería de madera. En este presupuesto suele incluir puertas interiores, marcos, armarios empotrados y similares. También será necesario elegir puertas macizas o semimacizas, el estilo de acabado que se desea, el tipo de madera, etc. Recomendamos dar las medidas exactas a la hora de pedir un presupuesto de partida.
Normalmente, para el interior de la casa se escogen puertas de madera, que a su vez pueden ser chapadas o de madera maciza. En cuanto al acabado, pueden ser pintadas o lacadas, o bien barnizadas.
Las puertas chapadas suelen cambiarse por una nueva si hay un desperfecto, ya que no sale rentable repararlas; mientras que las de madera maciza se pueden restaurar sin que sea demasiado costoso.
A menudo, estas características son muy técnicas y es necesario contar con ayuda profesional para elegirlos. Para contar con profesionales con experiencia en este campo puedes consultarnos sin compromiso. Además de aconsejar sobre las opciones, también podremos dar un presupuesto adecuado para las necesidades que se tengan.
Precio: 5500 € aprox.
Cuarto de baño y cocina
Hay que decidir cuántos muebles se van a poner, de qué fabricante, la calidad del mobiliario, el tipo de muebles (cajones, puertas o ambas cosas) y cómo se dispondrán los mismos.
Es difícil elegir esto sin saber cómo quedará, pero hoy en día ya existen avanzados programas informáticos de simulación de bocetos en 3D con los que es posible ver cómo quedará y hacer las modificaciones necesarias. Se puede consultar al pedir los muebles.
Recomendamos tratar de encontrar soluciones que ocupen menos espacio que los anteriores, siempre que en los armarios quepa todo lo que se tenía antes. Siempre mejorará el aspecto de la vivienda contar con un poco de espacio. Un baño completo con materiales de calidad puede rondar los 7000 € y una cocina de gama media, incluyendo todos los electrodomésticos, otros 7000 €.
Precio: 14 000 € aprox.
Iluminación y electricidad
Aparte de renovar toda la instalación eléctrica, es necesario especificar la cantidad de mecanismos que se van a colocar, los modelos, materiales y demás.
Para esto, lo mejor es estudiar el plano de la casa y la función que se tenga pensado para cada instalación, ya sean lámparas o conexiones eléctricas, Internet, teléfono, televisión, etc. Por ejemplo, es importante decidir dónde irán colocados los enchufes y las tomas para la televisión y el teléfono. Es fundamental que para todas las instalaciones eléctricas se cuente con instaladores autorizados que demuestren que conocen las normas de seguridad vigentes.
Incluso se puede consultar con un profesional en el diseño de interiores para poder instalar óptimamente las fuentes de luz y conseguir estupendos efectos. No lo hemos incluido en el presupuesto, ya que no es uno de los gastos más frecuentes.
Una opción que está muy de moda ahora es cablear la casa con cable Ethernet que permita disponer de Internet de alta velocidad en las habitaciones.
Precio: 5100 € aprox
Pintura y decoración
En el presupuesto hemos incluido todas las superficies que pueden a pintar, es decir, paredes y techos. También las paredes exteriores, que requieren otro tipo de pintura, especial para exteriores. Es fundamental elegir una buena marca de pintura (no incrementará demasiado el gasto) y aplicar una capa de pintura antihumedad, especialmente en los techos.
Por otra parte, se puede optar por papel pintado en los interiores. El coste sería similar.
Para evitar imprevistos y sobrecostes recomendamos llevar a cabo previamente un proyecto de interiorismo para definir los materiales y acabados necesarios para ejecutar la obra.
Precio: 4900 € aprox. (dependiendo de la calidad de la pintura)
Fontanería y calefacción (radiadores, estufa pellets)
Para instalar la fontanería es necesario especificar los puntos de consumo y los materiales. Además, hay que hacer la instalación de las tuberías de agua caliente por medio de caldera, termo o calentador. Hemos incluido el precio del material en el presupuesto.
Sin embargo, es posible consultar el precio de los radiadores que se quiera elegir para hacer que este presupuesto sea más preciso.
Precio: 4200 € aprox.
Dirección de la obra
El director de la obra realizará las visitas necesarias a la vivienda mientras dure la obra para inspeccionarla según su criterio profesional. Así, se asegura que los trabajos se ejecutan correctamente y en los tiempos concertados. Llevará a cabo como mínimo una visita semanal a la obra. Consiste en:
- Derribos: Debe comprobar que los derribos se realizan adecuadamente marcando los tabiques que han de derribarse.
- Tabiquerías: Marcado de los pasos de puertas, trazados en obra de los tabiques a levantar.
- Instalaciones: Señalización y trazado de los puntos de instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción. etc.
- Acabados: Junto con el cliente se elegirán los materiales para los acabados, como la cerámica, puertas de paso, tarimas, etc., y también se definirán los colores de la pintura en obra.
- Importe: 50,00 € visita (cuatro visitas mínimo necesarias).
- Cualquier otra visita que sea necesaria para ejecutar correctamente las obras, a petición de los clientes, tiene normalmente un coste de 40,00 €.
- Visitas a tiendas: Si es necesario, se puede visitar tiendas de muebles, lámparas, textiles y otros elementos necesarios junto con los clientes. Puede ser a cualquier tienda dentro de la provincia.
Precio: 90,00 € por jornada
Precio para 40 días: 90 x 40 = 3600 €
Precio para reformar una casa de 150 metros
Con los precios anteriores, podemos efectuar la siguiente tabla con los gastos desglosados:
Licencia de obras: 1200 €
Plano del arquitecto: 6000 €
Trabajos previos: 300 €
Demoliciones: 3300 €
Revestimientos cerámicos: 7200 €
Trabajos de albañilería: 8400 €
Carpintería exterior metálica: 7000 €
Carpintería interior y exterior de madera: 5500 €
Cuarto de baño y cocina: 14000 €
Iluminación y electricidad: 5100 €
Pintura y decoración: 4900 €
Fontanería y calefacción: 4200 €
Dirección de la obra: 3600 €
TOTAL: 70 700 €
Con frecuencia vemos precios inferiores para reformas de otras casas. Esto se debe a que hemos tenido en cuenta una reforma integral con todos los factores, pero normalmente en las reformas no hace falta cada uno de los que hemos incluido.
Cronología de la reforma de una casa
Los pasos que se siguen al llevar a cabo la reforma integral de una casa de 150 metros son los mismos que en la de una de otro tamaño.
Hay que tener en cuenta que algunos de los pasos que enumeramos pueden llevarse a cabo simultáneamente, para así ahorrar tiempo y, por tanto costes, y poder disfrutar antes de la vivienda.
1. Licencia de obras
Hay que tramitar un permiso de obras en el ayuntamiento, para contar con la autorización para hacer las reformas. Como hay varios permisos diferentes y rellenar los formularios a veces es complicado, se puede consultar con un profesional.
2. Mudanza o vaciado de la vivienda
Una vez se conceda la licencia, hay que abandonar la vivienda o vaciarla, ya que no es posible habitarla mientras se lleva a cabo la reforma integral, aunque esto a veces no sea necesario en las reformas parciales. Esto a veces puede llevar un par de días.
3. Derribos
En 3 días es posible hacer los derribos necesarios. Hay que tener en cuenta que es necesario cierto tiempo para prevenir desplomes no controlados siguiendo los planos técnicos y adoptar las medidas de refuerzo y soporte como apuntalamientos y testigos. En ocasiones, incluso es necesario utilizar protección y señalización para evitar peligros o molestias en el entorno.
4. Trabajos de albañilería
Es el momento en el que se llevan a cabo la mayoría de trabajos de albañilería que mencionamos en el apartado anterior: los refuerzos estructurales, la nivelación del suelo, se sustituyen las estructuras dañadas, se construyen tabiques, aberturas y huecos en paredes, se preparan las regatas por donde pasarán los tubos y cableados para las instalaciones, los cajetines donde van los enchufes e interruptores, y se instalan los premarcos de las puertas y de las ventanas. Esta fase tarda unos 7 días.
5. Instalaciones
En toda esta etapa se preparan todas las instalaciones eléctricas y de fontanería previstas para la vivienda: tuberías de agua, calefacción, aire acondicionado, sistema de producción ACS, ventilación, el cableado eléctrico, teléfono, internet, de seguridad, los conductos del gas… la duración de esta fase depende de lo que se va a instalar/reformar. Como media, tarda 7 días.
6. Revestimientos y pavimentos
Cuando ya se han preparado las instalaciones internas, se continúan con los trabajos de albañilería más externos, la carpintería metálica y de madera y las instalaciones del baño y la cocina. Se lleva a cabo el rebozado y enyesado de las superficies construidas en ladrillo y se da el acabado elegido a las paredes, suelo y techo. Es decir, se instalarán la cerámica, madera, las baldosas, el papel pintado o cualquier acabado que se haya decidido. Estos trabajos suelen durar unos 5 días.
Si se decide colocar pladur, se añadirán unos 5 días más a esta fase.
7. Carpintería de aluminio y madera
Se instalan los elementos que antes hemos mencionado en la carpintería metálica como puertas, ventanas, cristales, barandillas, persianas, cerramientos, verjas, etc. Después o simultáneamente (si se cuenta con el suficiente número de albañiles) se puede instalar la carpintería de madera, es decir, las puertas y ventanas que sean de madera, los armarios empotrados, etc. Esto puede llevar unos 7 días.
8. Equipamiento
Es cuando se instalan los muebles de la cocina y el cuarto de baño, como la encimera, fregadero, ducha, mampara, grifería... Dependiendo de la complejidad del equipamiento puede tardar de 7 a 14 días.
9. Pintura
Por último, se pintan todas las paredes externas e internas. Limar las irregularidades o quitar la pintura anterior también puede llevar su tiempo, por lo que esta fase dura unos 7 días.
10. Limpieza
La limpieza puede tardar desde un día hasta 3 o 4, dependiendo de los trabajos que se hayan hecho. Una vez terminada la limpieza, se podrán llevar los muebles a la casa y entrar a vivir.
Con este caso práctico de reforma de cuánto tarda y cuánto cuesta reformar una casa de 150 metros es posible hacerse una idea de cómo puede ser la reforma de una casa de otro tamaño. Los costes y el tiempo solo variarán ligeramente y se pueden calcular de manera fácil a partir de este presupuesto.
